「豊橋市で相続した空き家をどうすればいいのか、何から手を付けてよいか分からない…」
「売るべきか残すべきか、不動産売却や相談窓口の選び方も不安で迷っている」
豊橋市で相続した空き家の不動産売却に悩む皆さまへ、家デパ豊橋店が地域密着の相談窓口として、問題整理から出口戦略まで分かりやすくご案内いたします。本記事では、相続人や権利関係の基本、放置した場合のリスク、豊橋市ならではの空き家の事情、売却・活用・解体といった複数の選択肢を、実務の現場感を交えながらステップ・バイ・ステップで解説します。「難しそう」「まだ先でいいかも」と感じている段階から読んでいただける内容ですので、まずは状況を整理するつもりで、肩の力を抜いてお読みください。
監修者
松屋不動産販売株式会社
代表取締役 佐伯 慶智
住宅・不動産業界での豊富な経験を活かし、令和2年10月より松屋不動産販売株式会社にて活躍中。それ以前は、ナショナル住宅産業（現：パナソニックホームズ）で8年間、住友不動産販売で17年間（営業10年、管理職7年）従事。
目次
豊橋市で相続空き家が増える背景と、本記事でお伝えしたいこと
全国的な人口減少・高齢化の中、豊橋市でも空き家の増加が顕著です。親世代の実家を子世代が相続しても利用されず空き家になるケースが年々増えており、「遠方に住んでいて実家を相続したが使い道がない」といったご相談も非常に多いです。本記事ではそうした相続空き家の課題と解決策について、不動産のプロの視点を交えて解説します。空き家を放置すれば負債、動かせば資産という観点から、空き家を地域の財産に変えるヒントをお伝えします。
相続した空き家を放置するリスク整理（税金・管理・近隣トラブル）
相続した空き家を「とりあえずそのまま」にしておくことは、多くのリスクを伴います。時間の経過とともに所有者にとって経済的負担やトラブルの種が大きくなっていきます。ここでは空き家を放置することで生じる代表的なリスクを整理しましょう。
固定資産税・管理コスト──「何となく所有」の見えない負担
空き家であっても所有している以上、毎年固定資産税や都市計画税などの税金を納めねばなりません。また庭木の手入れや建物点検など維持管理コストもばかになりません。遠方在住の場合は業者委託で費用が定期的に発生します。実際、そのような空き家でも毎年まとまった費用がかかります。一見お金がかからないように思えても、放置はじわじわと家計に影響を与えるのです。
私が考える相続した空き家を保有し続ける１０大リスク
1．固定資産税・都市計画税の支払い
所有していると利用していなくても毎年必ず発生します。住宅用地特例が適用されている場合でも、更地よりは安いとはいえ、長期になるほど負担感は大きくなります。
2．火災保険・地震保険などの損害保険料
空き家であっても、火災・漏水・台風・地震などのリスクは消えません。人が住んでいない分、発見の遅れや管理不十分と見なされ、保険料が割高になる・補償が限定される場合もあります。
3．修繕費・メンテナンス費用
経年劣化による屋根・外壁・雨どい・給排水設備などの補修費。放置すると雨漏りや腐朽が進行し、「最低限の修繕」では済まず、大規模な修繕や解体に発展するリスクがあります。
4．庭木や雑草の手入れ費用
庭木の剪定・伐採、雑草処理、防草シート施工などの費用。
放置すると、近隣からの苦情や害虫・害獣の発生、景観悪化にもつながります。
5．清掃・室内管理費（ハウスクリーニング等）
定期的な換気・掃除・カビ対策・簡易的な害虫駆除など。
放置すると、室内のカビ・悪臭・シロアリ被害が進み、将来売却時の価値を大きく下げる要因になります。
6．水道・電気・ガスなどの基本料金
ほとんど使っていなくても、契約を残していると「基本料金」が毎月発生します。
完全解約すると、将来利用時の再契約・工事費が必要になる場合もあり、その見極めが必要です。
7．見回り・管理委託費用
遠方に住んでいる場合、管理会社や見回りサービスへ委託する費用。ポストの整理、窓・鍵の確認、雨漏りチェック、簡易清掃などを代行してもらうと、毎月・毎年のコストになります。
8．防犯対策費（設備・見栄えの維持）
侵入防止用の鍵交換、防犯カメラ・センサーライト設置、窓ガラスの補強など。
さらに、空き家と悟られないよう、カーテン・外観の体裁を整えるための小さな出費も積み重なります。
9．近隣トラブル対応・行政対応にかかる時間的・金銭的負担
「草木が越境している」「瓦が落ちそう」など、近隣からの苦情対応。行政からの指導・助言・勧告があった場合、その対応のために必要となる調査費・相談費、場合によっては弁護士等への相談費用も生じ得ます。
これらは直接の“維持費”に見えにくいですが、相続人にとっては確実な負担です。
10．将来の大規模修繕・解体費用の先送りによる「見えないコスト」
長期間空き家のままにすることで老朽化が進み、最終的に解体する際の費用が高額になりがちです。
放置期間が長くなるほど「売れる時期」「貸せるコンディション」を逃し、機会損失という意味でのコストも発生します。
特定空家等に指定された場合のデメリット（税負担増・行政指導・解体）
適切に管理されない空き家は、行政から「管理不全空家」や「特定空家等」に指定されることがあります。構造の危険性や衛生上の問題が大きい場合、市町村が是正を求める制度です。管理不全空家や特定空家に指定されると、前述の土地の固定資産税軽減が適用外となり税負担が一気に増加します。また行政から改善や除去の指導が入り、それでも対応しない場合は行政代執行（強制解体）もありえます。そうなると解体費用も含め所有者の負担は甚大です。特定空家に指定されることは経済的・法的デメリットが非常に大きいため、そうなる前に対策が必要です。
固定資産税等についてはコチラをご覧ください⇒固定資産税・都市計画税の基本や特例措置およびその活用方法
出典：政府広報オンライン＞空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化。トラブルになる前に対応を！
雑草・老朽化・侵入被害…近隣トラブルや防災面でのリスク
空き家をそのまま放置すると、近隣環境や防災上のリスクも高まります。庭の雑草が生い茂れば景観が悪化し、害虫・害獣の温床となって近所に迷惑を及ぼします。建物も風雨で老朽化が進み、瓦や外壁が落下して隣家や歩行者に被害を与える危険もあります。また、人の出入りがない家は泥棒や不審者に狙われやすく、空き巣被害や放火など犯罪に巻き込まれる恐れもあります。空き家の放置は自分だけでなく周囲にも迷惑や危険を及ぼすことを認識しましょう。
判断を先送りにすると資産価値と選択肢が目減りしていく現実
空き家を「そのうち何とかしよう」と先延ばしにすると、不動産の資産価値は刻々と下がっていきます。年月とともに建物の傷みが進めば、売却しようにも買い手がつかず価格も土地値程度になってしまう例が多いです。いずれ更地にするしかなくなるケースも少なくありません。また長期間放置すると、相続人が高齢化したり二次相続が発生したりして権利関係が複雑になり、意思決定が一層困難になります。時間が経つほど選択肢が減りリスクが増すのが空き家問題の現実です。先送りせず早めに現状を把握し、方向性を決めることが肝心です。
相続人が高齢化、また二次相続が発生して相続人が複数名となるリスク
相続人が複数名となると、相続財産である実家について『住みたい人』、『売却してお金に換えたい人』、『直ぐには売りたくない人』と意見が分かれることがあります。例えば、住みたい人は実家を相続する代わりに他の相続人に対して代償金を支払わなければなりません（代償分割）。ですが、直ぐにその代償金が支払えないとなるとまた揉めます。今度は売却をしようと考えても、実家を売却するには相続人全員（相続で所有権取得後の共有者全員）の合意が必要なので、一人でも反対すれば売却は出来なくなります（自己の持分は売却出来ますが、持分売買は安くなります）。このように相続人が増えれば増えるほど意思疎通は難しくなります。
また、親子で相続するパターンでも、親（亡くなった方の配偶者）が高齢で認知症を患っていると売却したくても簡単には処分することが出来なくなります。この場合は、『成年後見制度』を利用して売却を裁判所に判断してもらうなど手続きが煩雑になります。
このように相続人が高齢であったり、二次相続で複数名となったりすると相続する実家を簡単に処分することが出来なくなります。
成年後見制度による売却についてはコチラ⇒不動産売却×成年後見人制度｜初めての方でも十分わかるシンプル解説
相続が発生したら最初に押さえるべき4つのポイント
親の不動産を相続したら、まず最初に押さえておきたい4つのポイントがあります。これらを確認しておけば、後の判断や手続きがスムーズになります。
相続人・持分・共有名義など「権利関係」を把握する
最初に確認すべきは、誰が相続人となり不動産をどの持分で共有するかという権利関係です。法定相続人が複数いる場合、遺言がなければ不動産は原則共有名義となり、売却や活用には相続人全員の同意が必要です。遺産分割協議で単独所有にするケースもありますが、まずは不動産の名義と持分を明確に整理しましょう。相続登記（名義変更）は2024年から義務化されましたので、早めに司法書士へ依頼して完了させることが大切です。権利関係を放置すると、後々売却時に手続きが煩雑になりトラブルの原因にもなります。
出典：政府広報オンライン＞相続登記が義務化！所有者不明土地を解消する不動産・相続の新ルールとは？
建物の状態・法令制限・ハザード情報をチェックする
次に、相続した家屋や土地の物理的な状態と法的条件を調べます。建物の築年数や構造、傷み具合を把握し、必要に応じて専門家の点検を受けましょう。また用途地域などの法令制限も確認します。例えば再建築不可物件や市街化調整区域の土地など、用途に制約があるケースもあります。こうした物件の状況や制約を把握することで、売却・活用方法の検討に役立ちます。
相続税・譲渡所得税・空き家特例の概略をつかんでおく
相続した不動産に関係する税金の基礎知識も押さえておきましょう。まず相続税は、遺産総額が基礎控除額を超える一部のケースでのみ課税されます。不動産の評価額次第では相続税がかかることもあります。次に、相続した家を売却すると譲渡所得税（不動産売却益に対する税金）が課される可能性があります。ただし被相続人が居住していた家屋を一定条件下で売却する場合、譲渡益から最大3,000万円を控除できる特例があります（後述）。このように相続不動産にはいくつかの税制が関わります。ざっくりと仕組みを理解しておき、必要なら早めに専門家に相談すると安心です。
「いつまでにどうしたいか」家族間で合意形成するコツ
相続した家の扱いについて、家族や共有相続人同士で方針を話し合っておくことも重要です。例えば「○年以内に売却する」「しばらく賃貸に出して○年後に再検討する」など、具体的な期限や計画を共有しましょう。期限を決めておくことで先延ばしを防げますし、家族内の意見調整もしやすくなります。もし意見が割れる場合は、不動産のプロなど第三者のアドバイスを交えて話し合うのも有効です。いずれにせよ、話し合いを避けて放置するのが一番良くありません。家族全員が納得できる方向性を早期に合意形成することが、空き家問題解決への第一歩です。
豊橋市の相続空き家における「4つの出口戦略」
相続した空き家をどうするか決める際、最終的な選択肢（出口戦略）は主に4つあります。選択肢として①売却、②賃貸等活用、③解体して更地、④将来まで保有の4つがあります。
不動産売却（仲介・買取）で早期に現金化する
まずは空き家を不動産として売却して現金化する戦略です。売却方法には、不動産会社が広告して一般の買主を探す仲介売却と、不動産会社に直接買い取ってもらう買取の2種類があります。仲介は高値が狙えますが時間がかかり、買取は早い代わりに価格が低めになります。使う予定がなく維持費だけかかる空き家は、早めに売却して負担を断ち切るのが合理的です。
賃貸・事業用転用など活用して収益化する
次の選択肢は、空き家を売らずに貸す・活用することで収益を得る戦略です。建物状態が良ければ賃貸住宅として貸し出し、家賃収入で固定資産税などの負担を賄うこともできます。ただし貸す場合は管理の手間や空室リスクも考慮しましょう。立地によっては空き家を事業用に転用（例：古民家カフェや事務所、民泊など）することも可能です。ただし用途地域など法的制限内での利用に限られますし、改修費など初期投資も伴いますので、実現可能性を慎重に見極める必要があります。
解体＋更地活用（売却・駐車場・資産組み換え）の考え方
老朽化が激しい空き家や、建物付きでは買い手が付きにくい場合は建物を解体して更地にする戦略が現実的です。更地にすれば土地として売却しやすく、建物倒壊のリスクも無くなります。豊橋市には老朽危険空き家の除却費用に対し最大50万円（費用の2/3）の補助金を出す制度があります。条件を満たせばこうした補助金で解体費の負担を軽減できます。更地にした土地は売却するのがシンプルですが、暫定的に駐車場や資材置場として貸し出す方法もあります。ただし更地は住宅用地の税軽減がなくなるため、活用せず持ち続けると税負担が増す点に注意しましょう。基本的には解体→売却が最も現実的な選択になります。建物価値が無い空き家は更地にして売る方が結果的に高値で早期処分できるケースが多いです。
出典：豊橋市＞豊橋市空家解体促進費補助金より一部抜粋（※令和7年度の受付を終了しました。）
「将来使うかもしれない」場合の判断基準と注意点
最後は、「将来使う可能性があるから維持しておく」戦略です。例えば「子どもが将来戻って住むかもしれない」などの理由です。この場合は具体的な予定と期間を明確にしておくことが重要です。漠然と「いつか使うかも」と長期間放置すると、前述のリスクや負担がかさむばかりです。もし数年以内に利用するめどがあるなら、その間もしっかり管理して家屋の状態を保ちましょう。維持中に建物が傷んで住めなくなっては意味がないため、定期的な換気や必要な修繕は欠かせません。将来利用の可能性が低い場合は、思い切って売却してしまう方が合理的なことも多いです。「使うかもしれない」という理由だけで先延ばしにせず、期限を決めて判断することが大切です。
豊橋市で相続空き家を売却する具体的ステップ
では、豊橋市で相続した空き家を売却する際の具体的な進め方を説明します。不動産売却にはいくつかの段取りがありますが、家デパ豊橋店にご相談いただければワンストップでサポートいたします。以下に、相談から売却完了までのおおまかな流れと事前準備事項を示します。
家デパ豊橋店への相談から価格査定までの流れ
まずは家デパ豊橋店（松屋不動産販売）へご相談ください。物件の所在地や状況、ご希望条件（売却希望時期や価格など）を伺った上で、担当スタッフが現地を調査し無料査定を行います。豊橋市内の取引事例や市場動向、空き家の状態などを総合的に判断し「概ね○○万円前後で売れそう」といった査定価格をご提示します。
また、仲介による売却か当社グループ会社による買取かなど、売却方法の選択肢も合わせてご提案します。査定内容にご納得いただけましたら当社と媒介契約を結び、売却活動を開始します。
相続登記・測量・境界確認など事前に整えておきたい事項
売却に先立ち、事前に整えるべき手続きも確認しておきましょう。まず相続登記（名義変更）が済んでいない場合は早急に完了させておきます。複数の相続人で共有になる場合も、売却前に権利関係をはっきりさせておくことが重要です。また土地の境界が不明瞭な場合は測量や境界確認を行い、隣地所有者と認識を合わせておきます。建物や敷地内に残っている家具や不用品も、内覧前に専門業者に依頼して片付けておくと印象が良くなります。必要に応じて軽微な修繕や清掃を施し、買い手にアピールできる状態を整えましょう。
これらの手続きに不安を感じる方は、我々が提携している司法書士・土地家屋調査士をご紹介します。また、相続税や相続人間のトラブルについても税理士・弁護士をご紹介しますので、気軽にご相談ください。
売出価格の決め方と販売戦略（ターゲット・広告・見せ方）
査定を踏まえ、売出価格を決定します。高すぎると売れ残り、安すぎると損になりますので、市場相場や物件の特徴に応じて適切な価格設定を行います。家デパ豊橋店では、お客様のご希望も伺いながら最適価格と販売戦略をご提案します。ターゲットとする購入層に合わせて広告や宣伝方法を工夫し、物件の魅力をアピールします。具体的には、当社ホームページや大手不動産ポータルサイトへの掲載、現地に販売看板を設置するほか、購入希望者への声かけなどあらゆるチャネルで買い手を探します。
売買契約～引き渡し～確定申告までのスケジュールイメージ
買い手が見つかり条件交渉がまとまると、売主・買主間で売買契約を結びます。契約時に手付金を受領し、通常3か月前後の準備期間を経て物件の引き渡し（決済）となります。引き渡しの日に残代金を受け取り、鍵を渡して所有権移転登記を行えば売却完了です。その後忘れてはならないのが税務手続き（確定申告）です。売却益が出た場合は翌年の確定申告で譲渡所得を申告します。この際、空き家の3,000万円特別控除を適用できれば譲渡所得税を大幅に減額できる可能性があります。家デパ豊橋店では必要に応じて税理士と連携し、売却後の税申告についてもアドバイスいたします。
出典：国税庁＞No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」を賢く使うためのポイント
相続空き家を売却する際に適用できる「譲渡所得3,000万円特別控除」は非常に強力な税優遇策です。条件に合えば譲渡益から最大3,000万円を差し引けるため、多くの場合譲渡税がゼロになります。ただし対象となるケースや期限が限られるため、計画的に活用することが重要です。ここでは特例が使えるケースや注意点を押さえておきましょう。
3,000万円特別控除についてはコチラ⇒知って得する「3,000万円特別控除」の適用例と利用にあたっての注意点
豊橋市の相続空き家で特例対象となるケース・ならないケース
この特例を受けられるのは、被相続人が一人で居住していた家屋を相続し売却する場合です。さらに昭和56年5月以前築の古い住宅（区分所有を除く）で、相続後に誰も住まず貸してもいないことなど、いくつか条件があります。マンションの一室や相続後に賃貸した家などは対象外です。要件を一つでも満たさないと適用できないため、まずはご自身の空き家が対象要件を満たすか確認しましょう。
適用期限・手続きの流れと「間に合わない」リスク
特別控除を受けるには期限内に売却することが必要です。原則として相続開始から3年後の年末までに売買契約を成立させる必要があります。時間が経つと適用期限を逃してしまい、大きな税負担差が生じるので注意しましょう。また適用を受けるには、売却前に市役所で「被相続人居住用家屋等確認書」を発行してもらう必要があります。これらの手続きを怠ると確定申告時に控除が受けられなくなるため、期限に余裕を持って準備を進めることが大切です。
リフォームして売るか、更地にして売るかを税制面から比較する
特例を適用するには、売却時に家屋が現行の耐震基準に適合しているか、もしくは家屋を取り壊して更地で売却する必要があります。昭和56年以前の古い住宅は耐震性が不足しているケースが多いため、特例を使うには(1)耐震リフォームを施して住宅ごと売るか、(2)解体して土地だけ売るかの選択になります。多くの場合は解体して更地売却する方が現実的です。解体費用は発生しますが、特例により譲渡税がゼロになれば十分元が取れるケースが多いでしょう。税制面と費用対効果を考慮して方針を決める必要があります。
税理士×不動産会社に事前相談しておくべきチェック項目
特例を確実に活用するには、事前に税理士や不動産会社と相談しておくことをおすすめします。例えば相続税申告との関係や、3年以内の売却スケジュール、必要書類の準備（前述の確認書の取得など）、特例適用時の税額試算など、確認すべき事項は多岐にわたります。税理士と不動産のプロが連携すれば、売却前にチェックリストを作成して抜け漏れなく準備を進めることができます。特にこの特例を使う際は早めの計画と専門家のサポートが肝心です。
相談窓口の選び方：豊橋市の空家相談窓口と家デパ豊橋店の役割
相続空き家の問題解決には、公的な相談窓口と民間の不動産会社を上手に活用することが重要です。豊橋市には行政運営の「空家相談窓口」と、当店のような地域密着の不動産会社があり、それぞれ役割が異なります。ここでは公的窓口と民間企業の違いと、当店・家デパ豊橋店の強みについて説明します。
豊橋市空家相談窓口でできること・できないこと
豊橋市が開設した空家相談窓口では、空き家所有者向けに専門アドバイザーが無料で相談に応じています。相続登記の手順、家財処分の方法、空き家バンクなど支援制度の紹介、適切な業者の案内など、幅広い情報提供とアドバイスを受けることができます。公的機関の中立的な立場で「何から始めるべきか」を整理してくれるため、まずは気軽に相談すると良いでしょう。ただし、空家相談窓口自体が売却手続きや管理作業を代行してくれるわけではない点に注意が必要です。あくまで助言までであり、実際の解体・売却・管理などの実務は民間業者に依頼する必要があります。
公的支援（補助金・空家バンク等）と民間不動産売却の上手な併用
行政の支援策と民間のサービスを組み合わせて利用することで、空き家問題は効率的に解決できます。例えば、豊橋市の解体補助金を活用して老朽家屋を取り壊し、更地にしてから不動産会社を通じて売却する、という流れが考えられます。また市の空家バンクに物件登録して移住希望者などに情報発信しつつ、民間の仲介網も使って広く買い手を探すといった併用も有効です。公的支援でコスト削減・販路拡大を図りつつ、具体的な契約や交渉は民間の不動産会社に任せることで、安心かつスピーディーに空き家問題を解消できるでしょう。
「相続＋空き家＋不動産売却」に強い不動産会社を見極める視点
空き家の売却は、実績豊富な不動産会社に依頼することが大切です。相続や空き家に関する専門知識があり、司法書士・税理士・解体業者などとも連携できる会社なら安心です。担当者が親身で信頼できるかも含め、複数社を比較検討して選びましょう。
松屋不動産販売 家デパ豊橋店のサポート体制と強み
当店家デパ豊橋店は、相続空き家の売却をワンストップでサポートしています。豊橋市内で多数の空き家売却をお手伝いしてきた実績と、司法書士や解体業者などとの強力なネットワークで、お客様の空き家に最適な解決策をご提案します。まずはお気軽にご相談ください。
事例・Q&Aで理解する豊橋市の相続空き家対策と、家デパ豊橋店からのメッセージ
最後に、当店が携わった事例や、空き家についてのよくある質問Q&Aを通じてポイントを振り返りましょう。
老朽化した実家を売却し、相続人全員が納得できたケース
事例
築古の実家を姉妹で相続。当初は売却に抵抗がありましたが、老朽家屋を解体し更地として売却したことで、高値で売却することができ、得られた代金を姉妹で公平に分配できました。空き家が全員納得の財産に変わった成功例となりました。
解体＋更地売却で税負担と管理リスクを軽減したケース
事例
遠方在住の方が古い空き家を相続。建物を早期に解体して更地を売却し、豊橋市の補助金も活用して費用を抑えました。売却益には3,000万円控除を適用し譲渡税ゼロに。空き家の倒壊リスクや維持費負担を一気に解消できたケースです。
遠方在住でもオンライン相談でスムーズに売却できたケース
事例
関東在住の方が豊橋市の実家を相続。当店とメールやオンラインで打ち合わせを重ね、必要な現地対応は当店スタッフが代行。売買契約時のみご来店いただき、滞りなく売却完了しました。遠方でも負担少なく売却できたケースです。
よくある質問Q&A（残置物処分・相続登記など）
Q.「家の中に残った荷物はどうすれば？」
A. 専門業者に依頼して一括撤去するのが賢明です。大量の残置物がある場合、自分で処分するのは大変ですし、荷物が残ったままだと内覧時の印象も悪くなります。費用はかかりますが、早めに片付けておきましょう。
Q.「相続登記がまだ済んでいませんが売却できますか？」
A. いいえ、相続登記（名義変更）を済ませてからでないと売却手続きは進められません。 相続登記は2024年から義務化されています。まずは司法書士に依頼して名義を相続人に変更し、その上で売却活動を始めましょう。
まとめ──豊橋市の相続空き家を「地域の負債」から「次世代の資産」へ
相続した空き家は放置すると固定費やリスクを生み出す地域の負債になりかねません。しかし、適切に対処すれば新たな持ち主に利活用される次世代の資産に変えることができます。豊橋市でも行政支援や不動産のプロの活用で解決できるケースが増えています。空き家をお持ちの方は先延ばしにせず、ぜひ早めに行動を起こしてください。私たち家デパ豊橋店も、皆様の大切な空き家を次の方へ橋渡しするお手伝いに全力を尽くします。いつでも無料相談を承っておりますので、お困りの際はお気軽にご連絡ください。
