実家を売却するには？売れない場合の対処法・売却の流れを解説

親の高齢化やライフスタイルの変化、または相続などの理由により実家の売却を検討される方も多くいることでしょう。

実際に手続きを進めていくと、買い手が見つからない場合や、計画より安価でしか売れない場合など、多くの問題が生じることがあります。

本記事では、実家を売却する際の手順から売れない場合の対処法までを詳しく解説します。

監修者

松屋不動産販売株式会社

代表取締役　佐伯　慶智

住宅・不動産業界での豊富な経験を活かし、令和2年10月より 松屋不動産販売株式会社 にて活躍中。それ以前は、ナショナル住宅産業（現：パナソニックホームズ）で8年間、住友不動産販売で17年間（営業10年、管理職7年）従事。

実家を売却する際は仲介か買取どちらにするべき？

実家の売却を検討する際、一般的には不動産会社に依頼する方法が取られます。

不動産会社は購入希望者を探し、売買契約の成立をサポートする「仲介」の役割を担うのが広く知られていますが、これとは別に「買取」という選択肢もあります。

仲介では不動産会社が売主と買主の間に立ち、適切な購入者を探して売却を成立させます。一方、買取では、不動産会社自身が買主となり、直接物件を購入するため、購入者が異なります。

それぞれの方法にはメリットとデメリットがあり、状況に応じて適切な選択をすることが重要です。

実家を仲介で売却するメリット・デメリット

実家を仲介で売却する大きなメリットは、取引金額を自分で設定できる点と売却のタイミングを自ら調整できる点です。

仲介の特徴は、金額設定は自らが行い、不動産会社に購入希望者を探してもらえることであり、これにより、自分のライフバランスに応じた金額設定が可能です。

たとえば、引っ越し先として新しいマンションや戸建てを購入している場合、その購入費用を考慮しながら売却価格を設定できたり、転居時期に合わせて売却日を調整できるなどの利点があります。

総合的に見れば高値で売却しやすいという大きなメリットがあります。

実家を買取で売却するメリット・デメリット

一方、実家を買取で売却するメリットは、不動産会社自らが購入するため、購入希望者を探す必要がなくスムーズな取引が可能な点です。

ただし、不動産会社もその後の利活用や転売で利益を上げる必要があるため、仲介での売却に比べると売却価格が安くなる点はデメリットでしょう。

しかし、不動産会社との直接取引となるため、通常数十万円程度必要となる仲介手数料が不要になる点や、契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）と呼ばれる、売却した実家に欠陥があった場合の損害賠償などが一部免除される点は大きなメリットといえます。

このように、仲介と比較すると、時間的なメリットと売却後の責任軽減において、買取を選択する大きな利点があるでしょう。

実家を売却する際の流れは？仲介・買取の方法を紹介

実家の売却において仲介を選択する場合、一般的に以下の流れで進行します。

一方で、買い取りを選択した場合は『不動産会社と買取契約を結ぶだけ』で完了するため、手続きがシンプルであることが特徴です。

売却の流れや作業負担、将来の計画を考えながら、最適な方法を選択するとよいでしょう。

相続登記を行い名義を相続人に変更する

相続した実家を売却する場合、登記簿謄本の名義変更が必要です。

これは2024年4月1日より義務化され、売主と所有者が一致していることを証明するためです。

現在、相続登記が正しく行われていない土地や建物の売買は極めて困難であり、不動産会社も取り扱いを敬遠する傾向にあります。

スムーズな売却を進めるためには、まず第一歩として登記変更を確実に行うことが不可欠です。

複数の不動産仲介業者に査定を依頼する

土地や建物など不動産を売却する際は、複数の不動産会社や仲介業者に査定を依頼することが重要です。

不動産会社によって査定の重視点が異なるため、立地、建物の状態、近隣の取引事例など、どの要素を優先するかに差があります。

1社のみに査定を依頼すると、提示された金額が適正かどうか判断が難しく、売買契約の条件やスケジュールなどが公平かどうか見極めにくいデメリットがあります。

複数の不動産会社に査定を依頼すると、売却価格の相場が把握できるだけでなく、売却にかかるスケジュールや計画の妥当性を判断しやすくなるというメリットがあります。

売却価格を適正に判断し、スムーズな取引を進めるためには、複数の業者に査定を依頼しつつ、信頼できる業者を慎重に選ぶことが求められます。

売却を依頼する不動産仲介業者を選び媒介契約を締結する

不動産仲介業者に売却を依頼する際は、媒介契約の締結が必要です。

この契約では、不動産会社と売主の間で、売買契約成立時の仲介手数料の取り決めや営業活動の進捗報告などが定められます。

媒介契約には以下の3つの種類があり、それぞれ特徴があります。

特に「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を締結すると、契約期間中は1社の不動産会社のみに売却を依頼することになるため、結果として「囲い込み」の状態が発生します。

これにより、特定の業者が集中的に売却活動を行うメリットがある一方で、他社を通じた売却の機会が制限されるという側面もあります。

一方で、より多くの可能性を探るために「一般媒介契約」を選択することも可能です。

この契約では複数の不動産会社に売却を依頼できるため、広範囲で買い手を探すことができるというメリットがあります。

しかし、その反面、どの会社も専任ではないため、売却活動の進捗状況や取引情報が分散し、全体の状況が把握しにくくなるというデメリットも考えられます。

媒介契約の選択は、売却の目的や状況に応じて慎重に判断することが求められます。

不動産仲介業者が広告活動や内覧の準備を行う

不動産会社と媒介契約を締結し、購入者探しを依頼した後は、基本的に不動産会社におまかせします。

実際には、仲介を担当する不動産会社が広告活動を行い、購入希望者に対して室内の内覧を準備するなどの対応を進めます。

また、専任媒介契約を締結している場合、一定期間ごとに不動産会社から売却活動の進捗報告を受けることになり、どのような営業活動が行われたのか、どのような結果であったのかを把握ができます。

一方で、一般媒介契約を選択した場合は、特定の不動産会社が主体的に販売活動を進めるわけではないため、売却の進捗状況が分かりにくく、広告活動の内容や内覧対応の管理が難しくなることがあります。

どちらの契約形態を選択した場合でも、不動産会社の選定が完了し媒介契約を締結した後は、基本的に不動産会社の販売活動に委ねることになります。

そのため、不動産会社と適切なコミュニケーションをとり、売却の状況を適宜確認しながら進めることが重要です。

買主と契約条件を確認し売買契約を締結する

購入希望者が見つかり、契約条件がまとまった場合、いよいよ売買契約を締結します。

不動産取引では、売買契約書の締結と重要事項説明書の確認が必要です。

これらの書類は通常、不動産会社が用意し対応するため、売主としては内容を確認し押印する作業だけが主な役割であり、拍子抜けするかもしれません。

ただし、生まれ育った実家を売却する重要な契約であるため、契約条件に求める内容が正しく記載されているかどうかを慎重に確認することが大切です。

特に、契約内容によっては契約不適合責任が問われる可能性もあるため、不動産会社にすべてを任せるのではなく、売主自身が細部まで確認することが求められます。

契約を締結する際には、不明点があれば遠慮せずに不動産会社に質問し、納得できる形で契約を進めることが重要です。

売買代金の決済を行い引き渡しを行う

売買契約に定められた代金の決済が完了し、入金を確認した後は不動産の引き渡しを行います。

一般的には、購入者が代金を支払い、不動産会社がその入金を確認したのち、鍵を渡して引き渡しが完了する流れです。

入金確認後に鍵の引き渡しを行うことが、不動産売却手続きの最終ステップとなります。

買取での売却の場合は業者と買取契約を締結する

買い取りを実施する場合は、不動産会社と買取契約を締結することで取引が完了します。

その後、不動産会社からの入金を確認し、実際に物件を引き渡せば売却が完了するため、手続きが非常にスムーズで、負担の少ないです。

仲介による売却では、金銭的なメリットがある一方で、購入希望者を探す時間や契約成立までに手間がかかることがあります。

一方で、買い取りは金額が安くなる傾向があるものの、売却のスピードが速く、ストレスを感じることもなく取引を進められるという大きなメリットがあります。

買取はスムーズに売却を完了できるため、手間やストレスを減らしたい方にとって非常に有効な方法です。

実家が売れない原因と対策を解説

実家が売れない場合、必ず何らかの原因が存在します。その原因をしっかりと分析し、適切な対策を講じることが売却成功の鍵となります。

売却が進まない場合は、単純に「価格を下げる」だけでなく、売れない原因を詳しく調べ、状況に応じた改善策を実施することが大切です。

市場の動向を踏まえつつ、不動産会社と相談しながら戦略を練ることで、スムーズな売却につなげることができるでしょう。

実家が売れない主な理由

実家が売れない理由として、以下の理由が考えられます。

特に中古物件の購入を検討する際には、価格の安さや利便性の高さが重要視される傾向が見受けられます。

立地や交通環境は変更できないものの、売り出し価格については周辺の市場動向を考慮し、不動産会社と相談しながら適正な価格を設定することで、売却の可能性を高めることができます。

もし実家の売却が思うように進まない場合は、価格の見直しや販売戦略の再検討をしましょう。

売り出し価格が市場相場より高すぎるから

実家が売却できない理由として、売り出し価格が市場相場より高すぎることが挙げられます。

周辺の市場価格と比較して高く設定しすぎると、購入希望者の選択肢に含まれず、そもそも検索時点で対象外になるなど、物件を検討される機会が失われてしまうことがあります。

その結果、内覧を希望されることもなく、売却までの期間が長期化してしまう可能性があります。

また、初期の売り出し価格を高めに設定した結果、売れずに後から値下げする場合「売れ残り物件」という印象を与えてしまい、本来想定していた価格よりもさらに安くせざるを得なくなることもあります。

そのため、売却の際には最初の価格設定が非常に重要であり、市場価格をしっかりと理解したうえで、不動産仲介業者と相談しながら適正な価格を設定をしましょう。

古い家や老朽化した建物だから

古い家や老朽化した建物も売却できない理由の1つです。

近年はインターネットで物件検索をする際に「築10年以内」「築20年以内」といった条件設定が一般的になり、築年数が古い物件は検索対象から外れてしまうことが多くなっています。

老朽化については、リフォームやリノベーションで改善することが可能ですが、築年数そのものは改善できないため、価格設定の工夫が必要です。

もし、築年数が理由で売れにくいと感じる場合、周辺の同年代の物件よりも価格を抑えて設定することで、買い手の関心を引くことができるでしょう。

一方で、築年数が経過していても内覧希望者が多い場合は、老朽化が問題となっているケースが考えられます。

この場合、リフォームやリノベーションをすることで、より良い印象を与えられる可能性があります。

立地条件が悪いから

立地条件が悪いことも実家が売れない理由です。

一般的に、物件検索の際には「駅から10分以内」「20分以内」などの条件が設定されることが多く、これより遠い場合、価格が大幅に安くない限り検索対象から外れてしまう可能性があります。

こうした立地の問題は根本的に解決することができないため、価格を調整するか、物件に魅力的な付加価値を持たせるかが重要です。

たとえば、価格を市場相場よりも抑えて設定することで購入希望者の関心を引くことができますし、リフォームや設備の充実など、住みやすさを向上させる工夫をすることで競争力を高めることが可能です。

また、地域密着型の不動産会社に相談することで、立地のデメリットをカバーする方法を提案してもらえます。

立地条件の悪さを補うためには、適切な戦略を考えながら売却を進めることが重要です。

売却前に修繕やリフォームを行う

リフォームやリノベーション、または破損箇所の修繕によって、実家の資産価値を高めることは、売却の成功率を上げる手段です。

ただし、工事には費用がかかるため、リフォームにかかる費用と売却価格のバランスを慎重に計算し、費用対効果をよく考慮することが重要です。

リフォームは必ずしも大規模に行えばよいというものではなく、購入希望者によっては、自分好みに改装したいと考えている場合もあります。

そのため、過度な改修を施すのではなく、売却に有利となる最低限のリフォームに留めることがポイントです。

また、状況によってはリフォームをせず、その分売却価格を調整することで、買い手にとって魅力的な選択肢となる可能性もあります。

どの方法を選択するかは、物件の状況や市場のニーズに応じて変わるため、不動産会社と十分に相談しながら判断することが大切です。

不動産買取業者に依頼する

仲介で実家が売れない場合、不動産買取業者に依頼して買取契約を行う方法も考えられます。

この場合、売却価格は市場価格より低くなる可能性がありますが、確実に売却できるという大きなメリットがあります。

特に、早期に現金化したい場合や、売却にかかる手間を最小限に抑えたい場合、買取は有力な選択肢となるでしょう。

空き家バンクに登録する

空き家バンクは、売却の選択肢として有効な手段の一つですが、一般的な不動産取引とは異なり、売主自身が交渉を行ったり、売買契約の手続きを進める必要があるため、やや扱いにくい側面があります。

そのため、スムーズに活用するためには、事前に制度の仕組みや運用方法についての知識を得ておくことが重要です。

しかし、空き家バンクを利用することで、通常の物件検索では対象になりにくい物件を市場に認知させることができる点は大きなメリットといえるでしょう。

特に、特定の地域で需要がある場合や、通常の仲介では売却が難しいケースでは、効果的な選択肢となる可能性があります。

実家売却で後悔しないためにはどうすればいい？注意点を解説

実家の売却は慎重に計画を立てないと、家族間のトラブルにつながり、後悔することも少なくありません。そのため、売却前に家族間で十分なコミュニケーションを図り、計画的に進めることが重要です。

特に、売却のタイミングや条件を明確にし、それぞれの希望や意見を共有することで、スムーズな取引へとつなげることができるでしょう。

売却の前に家族間で話し合い納得いく形で進める

実家の売却において意外と多い問題の一つが、家族間で十分な相談ができていないことです。

意外にも媒介契約を締結する段階や、売買契約が成立したタイミングでトラブルになるケースも少なくありません。

売却の是非はもちろんのこと、売却スケジュールや金額設定など、家族全員のライフスタイルに応じた対応が取られているかどうかが重要であり、家族間のコミュニケーションが欠かせません。

不動産は高価な資産でもあるため、タイミングや売却方法について納得のいく形で進めるためにも、家族全員が情報を共有し、十分な協議を重ねることをおすすめします。

信頼できる不動産会社を選定する

仲介での売買を検討する際、最も重要なのは信頼できる不動産会社を選ぶことです。

前述の通り、専任媒介契約を結んだ結果として「囲い込み」が発生し、十分な営業活動が行われないケースも考えられます。

そのため、売却スケジュールと計画を明確にし、スムーズな進捗報告を提供してくれる不動産会社を選定することが重要です。

不動産会社の選定方法としては、複数の査定を依頼し、その際の査定額や対応の丁寧さを比較する方法、または口コミや評判を調べて信頼できる会社を見極める方法があります。

特に、地域密着型の不動産会社は、全国展開する大手不動産会社とは異なる強みを持っていることがあり、地元に根差したネットワークを活用できる可能性があるため、積極的に検討するとよいでしょう。

実家の売却にかかる費用を把握する

実家を売却する際には、不動産会社に支払う仲介手数料や各種税金、諸費用など、さまざまな費用が発生します。

これらの金額を事前に計算していないと、想定よりも少ない金額しか手元に残らず、売却後に予想外の負担を感じることもあるため、売却にかかる費用をあらかじめ把握しておくことが重要です。

特に、不動産会社へ依頼した際に仲介手数料が予想以上に高額だったと驚くケースは少なくありません。

こうした費用を含めて事前に詳しく見積もることで、仲介よりも買取の方が有利だったという選択肢も浮かび上がることがあるため、慎重に検討することをおすすめします。

市場調査を行い適正価格を設定する

不動産を売却する際、市場調査は欠かせない要素です。

適正な価格設定を行うためには、不動産仲介業者に任せることも可能ですが、自ら市場の状況を把握しておくことで、より正しく対応できるようになるでしょう。

市場調査の方法としては、まず周辺の売り出し物件の価格を確認することであり、近隣の類似物件の販売価格を調べることで、自分の物件の相場を把握できます。

また、不動産会社に相談し、査定を依頼することで、専門家の視点から価格の妥当性を確認できます。

こうした市場調査を怠ると、適正価格を設定できず、売却に時間がかかる可能性があるため、慎重に情報を収集することが重要です。

適切な価格設定は、売却の成功を左右する重要なポイントとなるため、十分な市場調査を行い、計画的に進めることをおすすめします。

実家の売却を検討してる方へ｜松屋不動産販売

松屋不動産販売は、東海エリアを中心に地域密着型で営業を続けている不動産会社です。

全国展開している大手不動産会社に比べるとネットワークの規模では劣る点もありますが、地域密着型の強みを活かし、一般的には売却が難しいと思われる物件でも適切な販売戦略を立てて売却を成功させるケースがあります。

特に、地域の医療環境や教育事情など、地元の特性を深く理解しているため、売却時に自分では気づかなかった付加価値を見出してくれることもあります。

そうした情報を活かした提案ができるのは、地域密着型の不動産会社ならではの強みです。

知名度という点では全国規模の大手には及ばないものの、迅速な売却を希望する場合は、地域に精通している不動産会社を選ぶことでスムーズな取引が期待できるでしょう。

まとめ

実家を売却する際には、家族間で十分なコミュニケーションを図り、スケジュールや計画をしっかり立てることが重要です。

特に老朽化の問題は避けられないため、仲介で売却するのか、買取を選択するのかを慎重に検討し、不動産会社と相談しながら決定すると良いでしょう。

特に不動産の売買は高額な取引となるため、慎重に進めるべきです。

売却を成功させるためには、市場調査を徹底し、十分な知識を身につけることが欠かせません。市場の相場を理解することで、適正な価格設定が可能となり、スムーズな売却へとつながります。

実家は思い出が詰まった特別な場所であり、その売却には感情的な面も伴います。

納得のいく形で売却を進めるために、さまざまな選択肢を検討し、最も適した方法を選ぶことが大切です。

そのためには、事前準備をしっかり行い、慎重に手続きを進めることで、後悔のない売却が実現できるでしょう。