相続放棄した土地はどうなる？手続きや必要書類について解説

相続放棄を申請し認められた場合、土地を含む相続対象となる財産のすべてにおいて、相続する権利と義務を放棄したことになります。

それでは、相続放棄した土地はどうなるのでしょうか。

今回は、相続を放棄した土地の扱いや、放棄申請において必要な準備などについて詳しく解説します。

監修者

松屋不動産販売株式会社

代表取締役　佐伯　慶智

住宅・不動産業界での豊富な経験を活かし、令和2年10月より 松屋不動産販売株式会社 にて活躍中。それ以前は、ナショナル住宅産業（現：パナソニックホームズ）で8年間、住友不動産販売で17年間（営業10年、管理職7年）従事。

土地の相続放棄はできる？

結論、土地だけを相続放棄をすることはできません。

相続放棄とは、特定の「土地だけ」を選んで放棄することは不可能で、被相続人から相続するはずだった全ての財産に対する権利を完全に手放すことを意味します。

そのため、相続放棄の判断には、対象となる財産の全容を把握することが重要です。

土地だけを相続放棄をすることはできない

前述のとおり、すべてを相続するか、相続放棄をするか選択するため、土地のみを放棄するという選択はできません。

そのため、財産が皆無で田舎の土地だけある場合は相続放棄の判断も簡単に下せるのですが、利用価値の少ない田舎の土地とある程度の資産がある場合、土地の取り扱いが大きな課題です。

このようなケースでは、管理負担の大きい不動産を避けたいと思っても、価値がある相続財産も同時に失うことになるため、相続人は難しい決断を迫られることでしょう。

土地の相続放棄をする際の流れ・手続きを解説

ここでは土地の相続放棄をする際の流れ・手続きを解説します。

相続放棄の手続きを行う場合、「熟慮期間」と呼ばれる3カ月以内に申請する必要があります。

この期間について誤解されることが多いのですが、被相続人が亡くなった日から一律3カ月というわけではありません。

法律上は、各相続人が「相続の開始および自分が相続人であることを知った日」から3カ月と定められています。

これは、被相続人の死亡が知らされないまま時間が経過してしまった場合など、相続人が適切な判断をするための熟慮期間が確保されない事態を防ぐための配慮です。

相続財産の把握をする

相続放棄を検討するためには、被相続人が所有する資産を正確に把握することが必要です。

これには土地などの不動産だけではなく、預貯金、有価証券などのプラスの財産と、住宅ローンや事業資金の借入など金融機関からの借金であるマイナスの財産（負債）も含めて調査しなければなりません。

相続するか放棄するかの判断は、すべての財産を把握し、プラスとマイナスのバランスを正確に評価した上で行うべきです。

もし相続による不利益が明らかな場合は、放棄を検討する合理的な理由となるでしょう。

具体的には、不動産については法務局で登記事項証明書を取得し、購入時の契約書を確認します。

このように負債についても調査を行い、債権者からの請求書や督促状を集めて全体像を把握することが重要です。

この調査を怠ると、後になって予想外の債務が発覚し、取り返しのつかない判断ミスにつながる可能性があります。

土地の相続放棄に必要な書類を準備する

相続放棄の手続きには、いくつかの重要書類が必要です。

まず基本となるのは「相続放棄申述書」で、これは家庭裁判所から入手するか、裁判所のホームページからダウンロードができます。

この申述書は一見すると複雑に感じられますが、基本的には相続人（相続放棄をする人）と被相続人の情報、そして他の相続人がいる場合はその情報を記入するものです。

また、被相続人の戸籍謄本、相続人の戸籍謄本と住民票、被相続人の死亡を知った日を証明する資料（死亡診断書のコピーなど）も必要です。

土地に関する相続放棄では、その不動産の登記事項証明書や固定資産税の納税通知書などを添付することで、財産の特定がしやすくなり、後々の手続きもスムーズに行えます。

これらの書類はなじみが少なく複雑に感じるかもしれませんが、基本的には本人確認書類と相続対象財産の証明書類が必要だと理解しておくとよいでしょう。

参考：相続の放棄の申述 | 裁判所

家庭裁判所へ相続放棄の申述を行う

各申請書類が準備できれば「家庭裁判所へ相続放棄の申述」を行います。

申請先は被相続人の住民票に記載されている「最後の住所地を管轄する家庭裁判所」であり、死亡した土地や相続人の居住地ではない点は注意が必要です。

相続放棄に関しては、事前の準備さえ整えば申請自体はさほど難しいものではありません。

実際には、収入印紙と返信用の切手を準備し、窓口で書類を提出する際に、必要に応じて簡単な説明を求められる程度で、多くの場合は淡々と手続きが進行します。

ただし、書類に少しでも不備があると厳正な訂正が求められることもあるため、記入内容を十分確認した上で提出することが大切です。

申述後は1〜2週間を目安とした審査期間を経て、問題がなければ「相続放棄照会書」と「相続放棄回答書」が送付されてきます。

この回答を持って、正式に相続を放棄する意思を示したことになり、このあとは撤回することはできません。

家庭裁判所から相続放棄申述受理通知書を受領する

相続放棄照会書と相続放棄回答書を提出し、家庭裁判所が認めた場合「相続放棄申述受理通知書」が送付されます。

この書類により、関係各所へ相続放棄が法的に認められたことを証明することが可能です。

また、相続放棄が受理されると、その効力は相続開始時にさかのぼって発生するため、当初より相続人ではなかったものとして扱われ、相続財産に対する権利も義務も一切負うことがなくなります。

つまり、相続の権利が発生してから得られた金銭についても権利を失うため、一切の利用が不可能になります。

反対に相続放棄が認められた後に、相続財産に関する請求や返済などの督促が行われた場合は、この相続放棄申述受理通知書を利用することで対応できます。

なお、相続放棄の申請をしたあとも暫定的に土地の管理義務が残りますが、この通知書を受領したタイミングで法的な管理責任も消滅します。

他の相続人へ通知する

相続の権利はあくまで相続人と被相続人との関係により完結するため、相続放棄の手続を実施するにあたって、他の相続人と相談したり報告したりする法的義務はありません。

ただし、土地や建物のように放棄することで、他の相続人の取り分が増えることにつながります。

この取り分は利益が増加することになる一方で、管理負担や税金などの責任も増加することになり、一概にメリットだけとはいえません。

そのため、相続放棄の手続により他の相続人の負担が増加することで「なぜ先に知らせてくれなかったのか！」といった親族間のトラブルにつながりがちです。

こうしたトラブルは知人や友人との関係であれば修復することも考えられますが、親族間の問題は長期化する傾向があります。

可能な限り、事前に他の相続人に相続放棄の意向を伝え、理解を求めておくことが望ましいでしょう。

特に土地の相続では、将来の管理責任が誰に移るかを明確にしておくことが重要です。

土地を相続放棄するメリットとデメリット

相続を放棄するという選択には、被相続人の負債を相続しなくて済むというメリットがある一方で、土地を含んだ資産や資金といったプラスの財産も全て放棄しなければならないという大きなデメリットがあります。

また一度放棄してしまうと、後から価値がある財産が見つかった場合でも取り消しができないという点は特に注意が必要でしょう。

さらに相続放棄の手続きには期限があり、相続の権利を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所への申し立てを行わなければ、自動的に相続を承認したものと認められてしまいます。

この「熟慮期間」を過ぎてしまうと原則として相続放棄はできなくなるため、相続人は期限を意識して迅速に判断しなければなりません。

土地を相続放棄するメリット

土地などの相続財産を放棄する最大のメリットは、不要な土地の管理義務から完全に解放されることです。

特に都心部から離れた遠方の土地や、利用価値の低い山林・原野などを相続した場合、固定資産税の支払いや管理の手間などから解放されるメリットがあります。

さらに、土壌汚染や境界トラブルなど、将来的なリスクを抱える土地の場合、それらの問題への対応責任からも免れることにもつながるでしょう。

また、空き地の期間が長く続くと、不法投棄の標的とされたり、不法侵入など犯罪行為の被害を受ける可能性も考えられます。

相続放棄は、こうした管理負担や将来的なリスクを回避したい場合に有効な選択肢の１つであり、特に相続財産全体の価値がマイナスであるケースでは、放棄することで経済的な負担を防ぐことができます。

被相続人に多額の債務があり、資産よりも負債の方が多い場合には、それらの返済義務からも解放される大きなメリットがあります。

土地を相続放棄するデメリット

土地を相続放棄するデメリットとしては、土地だけにとどまらず全ての資産に関する相続権利を放棄するという点にあります。

また土地自体も現時点では利用価値がなくとも、将来的な開発や賃貸、売却などさまざまな利活用により利益をもたらす可能性も秘めています。

さらに相続放棄は一度手続きを認められてしまうと撤回することができないため、後から考えが変わっても土地を取り戻すことはできません。

ライフスタイルの変化により土地を使用する場面が出るかもしれませんし、また自身が直接使うことがなくとも、利活用により利益を生み出す可能性もあるため、将来の可能性も考慮した上で判断をする必要があります。

前述の通り他の相続人への負担増加も考えられるため、親族間の関係に悪影響が出ないよう事前の相談や説明も大切です。

相続した土地を売却したほうがいいケース

相続する財産の全容により、相続した後に、土地を売却する方法を選択することが考えられます。

その場合、相続した土地を売却したほうがいいケースとしては以下が考えられます。

また、土地自体に価値はあるが、管理負担が大きい場合や維持費がかかる場合、または不動産会社と相談した結果、売却の見込みがある場合は、速やかに売却することで一定の利益を得ることができます。

土地の管理負担が大きい場合

土地の管理負担が大きい場合は売却を検討するべきです。

土地の管理不足は、雑草の繁茂や害虫の発生、または不法侵入や不法投棄などトラブルの原因になりがちです。

また、その結果として近隣の土地や建物に被害を及ぼすようであれば、クレームの原因になるだけではなく、最悪の場合には損害賠償を求められることも考えられます。

土地を適切に管理するには、管理事務所と契約するか、自身が定期的に通うかの選択肢が考えられます。

これは費用の面のみならず、移動時間など負担がかかる選択となるため、土地の管理負担が大きく、その他の相続財産とのバランスが合わない場合は、売却することを検討するとよいでしょう。

維持費用が掛かる場合

維持費用がかかる割に活用予定のない土地の場合は、売却を検討しましょう。

土地には所有するだけで毎年固定資産税などの税金がかかるほか、さまざまな維持費用が必要です。

また住宅を建設している場合であればさまざまな減税措置が用意されていますが、土地だけの場合であればこうした減税がないため、金額的な負担も大きくなります。

さらに、雑草が生い茂ったままでは近隣への悪影響が考えられるため、定期的な手入れが必要となることから、維持費がかかってしまいます。

今後土地の価値が下がる可能性が高い場合

相続の対象となる土地が今後価値下落する可能性が高い場合は、すぐに売却を検討するべきです。

高齢化が進んでおり、人口減少しているエリアや、公共施設や各種インフラが整備されていないような地方都市の土地も同様に売却をしたほうが良いです。

また最近は不動産価格の高騰により、駅から離れた場所に新興住宅地を建てているケースもあります。

こうした場所については、新築という強みが土地を含む価値の大半を占めており、立地としての将来性は低いケースが多いです。

このような地域では土地が安価である一方で価値も低く、新たに購入する理由が乏しいことから、年月の経過により人口減少や価格下落につながっていくとも言えます。

そのため、価値下落の可能性が高い土地については、早く売却することがおすすめです。

売却できる見込みがある場合

そもそも土地を売却する可能性がある場合は相続し、売却しておくことで金銭を得られるメリットが発生します。

もちろん不動産は水物と呼ばれるように、売れる売れないはタイミングや近隣の状況にも関係しますが、もし売却できる見込みがあるのであれば相続放棄でなく、一度相続をしたうえで売却するとよいでしょう。

土地の売却は一般的な生活の中ではなじみが薄い行為ではありますが、信頼できる不動産会社を探すことができれば基本的にはおまかせでも問題はありません。

そもそも不要となる土地なので、相場より安くなることに目をつぶり速やかに処分してしまうことで、金銭を得られるのであれば大きなメリットに変わるでしょう。

特に都市部や発展中の地域にある土地であれば、相続放棄せずに売却することで、相続人にとって思わぬ資産になる可能性もあります。

相続した土地を相続放棄したほうがいいケース

土地によっては、相続を放棄した方が大きなメリットを得られる場合があります。

特に他に財産がなく、上記のように土地を保有することで経済的な負担を強いられる場合は、相続放棄の検討が必要です。

土地に担保が設定されていたり借金を引き継ぐ可能性がある場合

土地に条件が課せられている場合や、そもそも借金が相続財産の中に含まれている場合は、相続することなく放棄する手続きを行うのがおすすめです。

土地に担保が設定されているということは、借金の返済状況によっては土地を失ってしまうことにつながります。

またそうした場合は借金とセットとなっていることが多く、土地を相続することにより借金も漏れなくついてくる可能性も考えられるでしょう。

実際に財産を整理していくと、プラスに転じることもありますが、可能性としては少なく、またトラブルに巻き込まれる可能性もあります。

特に担保権が設定された不動産は、将来的に競売にかけられるリスクがあり、そのような事態に巻き込まれるよりも、早期に相続放棄をしておくことで心理的な負担からも解放されます。

売却する際に整地をする必要がある場合

土地がいわゆる傾斜地であったり、または古い空き家が建っている場合など、土地そのものに整地の対応が必要な場合も相続放棄をしたほうがいいです。

本来の土地の形状に戻すためには様々な手続きと費用が必要です。

空き家が建っている場合、近年の法改正により税負担が高くなる可能性もあります。

近年、制定された「空家等対策特別措置法」により、適切に管理されていない空き家は「特定空家等」に指定され、固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなるなどのリスクもあります。

急いで整地をする必要が出てきたり、急いで解体手続きをする必要があったりなど負担も大きくなるため、こうした状況にある土地については相続しないことも一つの選択肢として真剣に考えるべきです。

価値のない土地の場合

明らかに誰も買わないような土地は、利用価値も売却する価値も少ないため、相続放棄が選択肢として考えられます。

こうした土地は所有することによって得られる利点が少なく、さらにさまざまなトラブルをもたらす要因となりがちです。

土地自体に価値が見いだせない場合は、速やかに相続放棄の手続きをし、管理義務を負わないように対応するのがおすすめです。

土地を相続したら売却を検討しましょう｜松屋不動産販売

松屋不動産販売は松屋地所グループの一員として、昭和60年から営業している老舗の不動産会社です。

愛知県と静岡県西部に店舗を構えており、長年地域に密着してきた実績から、高い認知度と信頼を得ており、東海エリアの不動産の取り扱いにおいて高い満足度を得ています。

全国展開する大手不動産会社のネットワークは、日本全国どこでも同様の情報を得られるというメリットがありますが、こうした地域密着型の不動産会社においては、住民の利便性、生活基盤がどこにあるのかという点と、また現在だけでなく10年後、20年後を見据えた地域の変化に長けているという強みがあります。

そのため、一見すると売りにくそうに見える土地でも、求めている顧客とつなぎ合わせて商談を成立させる力を持っている不動産会社と言えるでしょう。

もし相続した土地の扱いに困ることがあれば、ぜひ松屋不動産販売に相談されることをおすすめします。

土地の相続放棄についてよくある質問

土地を相続放棄する経験はなかなかするものではないために、さまざまな悩みがあるかと思います。ここではよくある相続放棄に関する質問をまとめていきます。

まとめ

相続が発生するということは、何かしらの不幸があったり予期せぬ出来事があった際に起こることです。そのため、相続する財産をどうしたらよいかという問題は、心の整理も疲れの中で判断することが難しい課題といえるでしょう。

今回は相続放棄の方法や考え方、またそれによるメリット・デメリットなどをお伝えしましたが、最も重要なのは一人で悩まずに専門家に相談しながら検討していくことです。

前述した松屋不動産販売のように歴史のある不動産会社では、これまでに相続した土地の扱いを含めてさまざまな取引実績を持っていますので、お悩みの際はぜひ相談してみることをおすすめします。

基本的に相続を検討する場合は、資産価値がプラスになるか、将来的な管理の負担が少ないかどうか、この2点が重要な判断材料となります。

状況を冷静に分析し、長期的な視点でじっくりと考慮することが大切です。専門家のサポートを得ながら、最適な選択をしていきましょう。